Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jeden ze składników, który wpływa na łączny koszt Twojego zobowiązania. W 2019 roku Komisja Nadzoru Finansowego nałożyła na banki obowiązek dawania wyboru klientom – czy wolą wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, czy zmiennym. Obie opcje mają plusy i minusy. Dowiedz się, co bardziej opłaca się wybrać.
Do 30 czerwca 2021 roku każdy bank komercyjny w Polsce ma obowiązek oferować klientom również kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Jednak do tej pory zaledwie sześć banków wprowadziło taką możliwość do swojej oferty. Cały czas popularniejsza jest stawka zmienna – także wśród klientów.
Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego znacząco wpływa na to, ile za to zobowiązanie łącznie zapłacisz. Oprocentowanie składa się z dwóch elementów: stawki WIBOR® i marży banku.
Każdy bank może wybrać, którą stawkę WIBOR® zastosuje do swojej oferty kredytu hipotecznego. Jednak najpopularniejszy jest WIBOR® 3M albo WIBOR® 6M. Przez trzykrotną obniżkę stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej przeprowadziła w 2020 roku WIBOR® jest rekordowo niski, co wpływa również znacząco na obniżenie rat zobowiązań. Wysokość tej stawki zależy od warunków rynkowych. Obniżka stóp procentowych zadziałała na korzyść kredytobiorców, których raty zostały obniżone. W ciągu najbliższych 2-3 lat musisz się jednak spodziewać tego, że stopy zostaną podwyższone, więc i oprocentowanie kredytowe wzrośnie.
Drugim składnikiem oprocentowania kredytów jest marża banku. Tak, jak sprzedawcy w sklepach spożywczych kupują towary taniej, a sprzedają drożej, nakładając marżę, tak samo robi bank. Jest to więc zysk z udzielenia Ci kredytu.
„Marża jest stała, wpisuje się ją do umowy kredytowej i obowiązuje przez cały okres spłaty. Jej wysokość zależy od poziomu LTV (relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia), zdolności kredytowej klienta oraz produktów dodatkowych (np. ubezpieczenia), które zdecyduje się on wykupić. Im mniejsze ryzyko kredytowania, tym marża będzie niższa. Dlatego skorzystanie z ubezpieczenia kredytu może ją obniżać” – wyjaśniają eksperci z Aasa Polska, firmy finansowej oferującej pożyczki ratalne.
Maksymalne oprocentowanie kredytów zależy od wysokości stopy referencyjnej i aktualnie wynosi 7,2% w skali roku. Jeżeli bank narzuciłby wyższą wartość, to byłoby to niezgodne z prawem. Jednak w przypadku kredytów hipotecznych nie ma powodów do zmartwień, bo stawka w większości przypadków nie przekracza 3-4% w skali roku.
Na czym polega oprocentowanie stałe kredytu?
Kredyt ze stałym oprocentowaniem polega na tym, że otrzymujesz gwarancję, że przez 5 lat oprocentowanie zobowiązania będzie stałe, a co za tym idzie Twoja rata się nie zmieni. W takich ofertach wysokość oprocentowania nie zależy od warunków na rynku, bank nie ma także możliwości zmiany marży.
Przy oprocentowaniu zmiennym może zaś dostosować ofertę do tego, co dzieje się w gospodarce i jak zmienia się WIBOR®. Przy stałej stawce nie ma on pola manewru, więc nawet gdy WIBOR® wzrośnie, to nie może podwyższyć kredytobiorcy raty. Przez to, że bank podejmuje takie ryzyko, klient musi zapłacić więcej. Dlatego kredyt ze stałym oprocentowaniem będzie droższy.
Z jednej strony niezmienną stawkę możesz na stałe dopasować sobie do domowego budżetu i przez 5 lat wiesz, że nie wzrośnie. Nie musisz śledzić tego, co się dzieje na rynku, bo przelewać do banku będziesz musiał taką samą sumę. Jednak, jeżeli WIBOR® się obniży (tak jak miało to miejsce w 2020 roku), to inni kredytobiorcy zyskają, a Ty nie. Musisz więc przeanalizować tę sytuację z obu stron.
Czym jest oprocentowanie zmienne?
Oprocentowanie zmienne może ulegać modyfikacjom wtedy, kiedy zmieni się WIBOR®. W zależności od tego, którą stawkę stosuje bank (WIBOR® 3M czy WIBOR® 6M) Twoja rata co kwartał albo co pół roku może się zmieniać.
Jeżeli w gospodarce nie dzieje się nic znaczącego, to i Twoja comiesięczna płatność będzie podobna. Wybierając oprocentowanie zmienne, trzeba jednak mieć świadomość, że w ciągu najbliższych lat stopy procentowe zostaną podniesione, a Twoja rata może w wyniku tego wzrosnąć nawet o kilkaset złotych.
Kredyt hipoteczny ze zmienną stawką będzie tańszy, więc opłaca się go wziąć, ale lepiej nie wykorzystywać swojej maksymalnej zdolności kredytowej. Rozsądnie jest pożyczyć tyle, że nawet gdy WIBOR® wzrośnie, to Ty bez problemu dasz radę płacić do banku więcej.
Oprocentowanie stałe czy zmienne? Liczymy, co się bardziej opłaca!
Zastanawiasz się, co wybrać – oprocentowanie stałe czy zmienne? Porównajmy koszty kredytów w tych dwóch opcjach w trzech popularnych bankach, które udzielają zobowiązań hipotecznych.
W Banku Millennium stawka oprocentowania zależy od poziomu LTV – im mniejszy udział banku w wartości nabywanej czy budowanej nieruchomości, tym stawka niższa. Pożyczając od banku 80% wartości inwestycji, oprocentowanie stałe wyniesie 4,50% w skali roku, a zmienne 2,91%.
Z kolei ING Bank Śląski w ofercie „Łatwy start” (bez prowizji) narzuca stałą stawkę w wysokości 4,02%, a zmienną równą 2,49%.
Santander Bank Polska udzieli kredytu hipotecznego ze stałą stopą, wynoszącą średnio 3,45% lub ze zmienną o przeciętnym oprocentowaniu 2,95%.
Aktualnie dużo bardziej opłaca się zdecydować na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, bo stopy procentowe są naprawdę niskie. Trzeba jednak mieć świadomość, że stawka odsetek może wzrosnąć po podwyżce stóp.
Stałe oprocentowanie może opłacać się tylko w warunkach wysokich stóp i wtedy trzeba przekalkulować, co jest korzystniejsze. Być może cena banku za przejęcie ryzyka rynkowego na siebie będzie niższa niż oprocentowanie zmienne w warunkach wysokiego WIBOR®-u. Stała stawka daje z kolei komfort psychiczny, bo nie trzeba śledzić tego, co się dzieje na rynku.
Zmiana oprocentowania kredytu – czy jest możliwa?
Jeśli już weźmiesz kredyt hipoteczny, oprocentowanie można zmienić w trakcie jego spłaty. Nie jest to więc jedna decyzja na 20 – 30 lat. Można to jednak zrobić na ściśle określonych warunkach.
Jeżeli na start wybierzesz kredyt ze stałym oprocentowaniem, to dana stawka będzie Cię obowiązywała przez najbliższe 5 lat. Gdy ten czas będzie zbliżał się ku końcowi, to musisz poinformować bank, że chcesz przedłużyć korzystanie ze stałej stopy. Pamiętaj jednak, że wtedy wysokość Twojej raty najpewniej się zmieni i zostanie dostosowana do warunków rynkowych na kolejne 5 lat. Jeśli nie zdecydujesz się na przedłużenie, to bank domyślnie zmieni Ci oprocentowanie na zmienne.
